خندانی در رادیو تهران: مجلس پیش از وقوع فاجعه قانون تسهیل را اصلاح کند
به گزارش جایگاه خبر،علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، یکشنبه 19 مهرماه در برنامه زنده صوتی و تصویری «دور یک میز» رادیو تهران با موضوع «اهمیت توسعه سند رسمی و چالش‌های دفاتر اسناد رسمی»، ضمن تشریح آثار اجرای قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار بر حرفه سردفتری، به افزایش تعداد دفاتر، کاهش میزان تنظیم اسناد، هزینه‌های سنگین تأسیس دفترخانه، ضرورت رعایت نیازسنجی در جذب سردفتران و چالش‌های اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت.
*تعداد دفاتر اسناد رسمی طی چهار سال بیش از دو برابر شده است
خندانی در پاسخ به پرسش مجری برنامه درباره تعداد معاملات و اسناد تنظیمی در کشور اظهار کرد: از زمان تأسیس دفاتر اسناد رسمی تاکنون بیش از ۸۰ سال می‌گذرد و از سال ۱۳۱۰ تا سال ۱۴۰۰، تعداد دفاتر اسناد رسمی فعال در سراسر کشور به حدود هشت هزار دفتر رسیده بود. این در حالی است که طی چهار سال گذشته و پس از تصویب قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار، تقریباً به همان میزان دفترخانه به مجموعه دفاتر اسناد رسمی کشور اضافه شده و تعداد آن‌ها به بیش از دو برابر افزایش یافته است.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: این افزایش قابل توجه نشان می‌دهد که متأسفانه در قانون تسهیل، موضوع نیازسنجی که همواره بر ضرورت آن تأکید داشتیم، مورد توجه قرار نگرفته است.
وی ادامه داد: ما با ورود فارغ‌التحصیلان دانشگاهی به حرفه مورد علاقه خود، از جمله سردفتری، مخالفتی نداریم و معتقدیم افراد باید بتوانند در مشاغلی که به آن علاقه‌مند هستند فعالیت کنند؛ اما ورود به هر حرفه‌ای الزاماتی دارد که باید رعایت شود. درخواست ما موضوع پیچیده‌ای نبوده و نیست؛ بلکه همواره گفته‌ایم نیازسنجی هر منطقه باید مبنای تصمیم‌گیری قرار گیرد. نیازسنجی یک اصل منطقی، عقلایی و علمی است و در هر فعالیت اقتصادی و اجتماعی باید پیش از اقدام، میزان نیاز بررسی شود.
*ادعای انحصار در حرفه سردفتری هیچ‌گاه اثبات نشد
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به پرسش مجری درباره استدلال موافقان قانون تسهیل مبنی بر وجود انحصار در حرفه‌های حقوقی اظهار کرد: موضوع انحصار که در زمان تصویب قانون مطرح می‌شد، هیچ‌گاه به اثبات نرسید. در همان زمان نیز استدلال ما این بود که تعداد افرادی که در حوزه سردفتری جذب می‌شدند مشخص بود و روند جذب نیز بر اساس ضوابط موجود انجام می‌شد. تنها در برخی مناطق، بر مبنای نیازسنجی پیش‌بینی‌شده در قانون، ضرورتی برای تأسیس دفتر اسناد رسمی جدید وجود نداشت.برای مثال، در برخی شهرستان‌ها یا مناطق کشور، با توجه به حجم معاملات، تعداد مراجعه‌کنندگان و شرایط اقتصادی، برآوردها نشان می‌داد که نیازی به تأسیس دفترخانه جدید وجود ندارد؛ بنابراین در آن مناطق دفترخانه جدید ایجاد نمی‌شد.
وی تأکید کرد: این موضوع به معنای انحصار نبود و در حوزه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قطعاً چنین انحصاری وجود نداشت.در برخی مناطق، بر مبنای نیازسنجی پیش‌بینی‌شده در قانون، ضرورتی برای تأسیس دفتر اسناد رسمی جدید وجود نداشت.برای مثال، در برخی شهرستان‌ها یا مناطق کشور، با توجه به حجم معاملات، تعداد مراجعه‌کنندگان و شرایط اقتصادی، برآوردها نشان می‌داد که نیازی به تأسیس دفترخانه جدید وجود ندارد؛ بنابراین در آن مناطق دفترخانه جدید ایجاد نمی‌شد.
وی تأکید کرد: این موضوع به معنای انحصار نبود و در حوزه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قطعاً چنین انحصاری وجود نداشت.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به وضعیت سایر حرفه‌های حقوقی گفت: تا جایی که اطلاع دارم، در حوزه وکالت نیز آزمون‌ها تقریباً هر سال برگزار می‌شد و این حرفه ضوابط داخلی خاص خود را داشت. در حوزه کارشناسان رسمی نیز وضعیت مشابهی وجود داشت و ادعای انحصار در این حرفه‌ها نیز قابل تأمل بود.
*در تصویب قانون تسهیل به نظرات کارشناسی توجه نشد
خندانی یکی از مهم‌ترین مشکلات قانون تسهیل را بی‌توجهی به دیدگاه‌های کارشناسی دانست و اظهار کرد: متأسفانه هنگام تصویب این قانون، به نظرات متخصصان و کارشناسان حوزه‌های مربوط توجه نشد.
وی افزود: برخی نمایندگان مجلس استنباط‌ها و استدلال‌های خاص خود را درباره این حرفه‌ها داشتند و بر اساس همان برداشت‌ها تصمیم‌گیری کردند، در حالی که نظرات کارشناسی فعالان این حوزه‌ها مورد توجه کافی قرار نگرفت.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرد: اکنون بسیاری از افرادی که در تصویب این قانون نقش داشتند، خود به این نتیجه رسیده‌اند که ظرفیت اجرای آن تکمیل شده و قانون نیازمند اصلاح است. امروز در بسیاری از خیابان‌ها چندین دفتر اسناد رسمی فعالیت می‌کنند و شرایط در حوزه وکالت نیز چندان متفاوت نیست. با این حال، وضعیت دفاتر اسناد رسمی از جهاتی دشوارتر است؛ زیرا سردفتر برای فعالیت باید یک مجموعه مستقل با امکانات، کارکنان و تجهیزات مشخص ایجاد کند.
خندانی خاطرنشان کرد: دفتر اسناد رسمی در واقع یک اداره در مقیاسی کوچک‌تر است که برای فعالیت آن باید محل مناسب، کارکنان مورد نیاز، تجهیزات اداری و سایر الزامات فراهم شود.
*تأسیس دفترخانه در تهران به ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان پول پیش نیاز دارد
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به هزینه‌های سنگین راه‌اندازی دفتر اسناد رسمی در تهران اظهار کرد: برآورد هزینه یک میلیارد تومانی برای تأسیس دفترخانه در تهران بسیار خوش‌بینانه است و با شرایط فعلی فاصله دارد. دفتر اسناد رسمی باید در موقعیت اداری مناسب، ترجیحاً در خیابان اصلی و با متراژ و استانداردهای مشخص مستقر شود. افرادی که به‌تازگی وارد حرفه سردفتری می‌شوند نیز عمدتاً توان خرید چنین ملکی را ندارند و ناچار به اجاره محل هستند.
خندانی تصریح کرد: در حال حاضر برای اجاره یک محل مناسب دفترخانه در تهران، تنها مبلغ ودیعه ممکن است بین یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا دو میلیارد تومان باشد و علاوه بر آن، اجاره ماهانه حداقل حدود ۵۰ میلیون تومان نیز باید پرداخت شود. این مبالغ صرفاً مربوط به محل دفترخانه است و هزینه‌های تهیه تجهیزات و لوازم اداری، تأمین کارکنان، ملزومات فعالیت و سایر هزینه‌های جانبی نیز به آن اضافه می‌شود.
*تنظیم ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار سند در سال ۱۴۰۴/ میانگین روزانه کمتر از سه تا چهار سند برای هر دفتر
خندانی با اشاره به کاهش تعداد اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی گفت: میزان تنظیم اسناد در دفترخانه‌های کشور به‌شدت کاهش پیدا کرده است که بخشی از آن به وضعیت اقتصادی کشور، رکود حاکم بر معاملات و شرایط جنگی بازمی‌گردد.
وی افزود: بر اساس آمار سال ۱۴۰۴، حدود ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار سند در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور تنظیم شده است.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: با توجه به تعداد حدود ۱۶ هزار و ۸۰۰ دفتر اسناد رسمی و همچنین افزایش تعداد سردفتران در سال ۱۴۰۵ که حدود هزار و ۵۰۰ تا دو هزار نفر دیگر نیز باید به آمار سال گذشته اضافه شوند، میانگین تعداد اسناد تنظیمی دفاتر کاهش بیشتری پیدا می‌کند.
وی اظهار کرد: با در نظر گرفتن تعداد اسناد تنظیمی و تعداد دفاتر، برآورد من این است که میانگین تنظیم سند در کشور برای هر دفترخانه به کمتر از سه تا چهار سند در روز رسیده است. البته این آمار به‌صورت میانگین مطرح می‌شود و برخی دفترخانه‌ها حتی در طول یک هفته تنها چهار یا پنج سند تنظیم می‌کنند.
وی با اشاره به هزینه‌های سنگین فعالیت دفترخانه‌ها تأکید کرد که باید میزان درآمد حاصل از تنظیم این تعداد سند را در کنار هزینه‌های اجاره محل، کارکنان و سایر مخارج دفترخانه مورد توجه قرار داد.
دیگری از این گفت‌وگو و در پاسخ به پرسش‌های مطرح‌شده درباره سرعت ارائه خدمات در دفترخانه‌ها اظهار کرد: فعالیت دفاتر اسناد رسمی در حال حاضر به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود و عملاً از شیوه‌های سنتی فاصله گرفته‌ایم. برای تنظیم یک سند رسمی، چندین سامانه باید به‌صورت هم‌زمان فعال باشند و ارتباط آن‌ها بدون قطعی و اختلال برقرار باشد تا سردفتر بتواند مراحل تنظیم سند را انجام دهد.
خندانی با اشاره به ارتباط میان سامانه‌های دستگاه‌های مختلف گفت: سامانه‌ای که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شده، انصافاً کمترین میزان قطعی را داشته است؛ اما برخی سامانه‌های سایر دستگاه‌ها که باید خدمات لازم را ارائه دهند، با قطعی و وصلی مواجه می‌شوند. بخشی از این مشکلات به ضعف زیرساخت‌های برخی دستگاه‌ها بازمی‌گردد و بخشی دیگر نیز ناشی از شرایط ارتباطات اینترنتی و اختلالات طبیعی یا غیرطبیعی است.
*قطعی سامانه‌ها از سوی قوه قضاییه رصد می‌شود
خندانی در پاسخ به پرسش مجری درباره وجود سازوکاری برای نظارت بر عملکرد سامانه‌های مرتبط با تنظیم اسناد رسمی اظهار کرد: قوه قضاییه این موضوع را رصد می‌کند و وضعیت اتصال و قطعی سامانه‌ها به‌صورت کامل قابل مشاهده است.
وی افزود: در سامانه‌های نظارتی سازمان ثبت و قوه قضاییه مشخص است که سامانه‌ها در چه ساعاتی فعال یا قطع بوده‌اند و حتی می‌توان بررسی کرد که سرعت ارائه خدمات در کدام مناطق کشور بیشتر یا کمتر بوده و در چه نقاطی قطعی رخ داده است.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: اطلاعات مربوط به این اختلالات به مراجع نظارتی ارائه می‌شود و امکان بررسی علت مشکلات وجود دارد. در شرایطی که سامانه‌ها بدون اختلال فعالیت کنند، تنظیم یک سند رسمی در دفترخانه زمان زیادی نیاز ندارد و این فرایند معمولاً در حدود ۱۵ دقیقه قابل انجام است.
*تعرفه دفاتر اسناد رسمی با تورم و هزینه‌های فعالیت همخوانی ندارد
خندانی با اشاره به موضوع هزینه‌های تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی اظهار کرد: هزینه‌های قانونی تنظیم اسناد رسمی در مقایسه با خدمات ارائه‌شده پایین است و میزان افزایش تعرفه‌ها نیز با نرخ تورم و افزایش هزینه‌های فعالیت دفترخانه‌ها تناسب ندارد.
وی افزود: دفاتر اسناد رسمی هزینه‌های مربوط به تنظیم سند را بر اساس ضوابط قانونی دریافت می‌کنند و اطلاعات این هزینه‌ها در ذیل اسناد درج می‌شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: ریز هزینه‌های تنظیم سند از طریق پیامک نیز برای اشخاص ارسال می‌شود و شهروندان می‌توانند با مراجعه به سامانه سازمان ثبت، هزینه‌های مربوط را مشاهده و محاسبه کنند.
وی تأکید کرد: در زمینه شفافیت هزینه‌ها مشکل جدی وجود ندارد و اطلاعات مربوط به مبالغ قانونی برای مراجعه‌کنندگان قابل دسترسی است.
*قانون الزام، شیوه معاملات املاک را تغییر داده است
انتقال وجود دارد.در این صورت، معامله با مشکل مواجه می‌شد و طرفین ناچار بودند برای بازگشت وجوه یا حل اختلاف به مراجع قضایی مراجعه کنند؛ موضوعی که با توجه به افزایش قیمت املاک و نوسانات اقتصادی، موجب شکل‌گیری پرونده‌های متعدد قضایی می‌شد.
*سردفتر تمامی مراحل معامله را دوباره کنترل می‌کند
خندانی با اشاره به مزایای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: در سازوکار جدید، بسیاری از بررسی‌هایی که پیش از این در مراحل پایانی معامله انجام می‌شد، از مراحل اولیه مورد توجه قرار می‌گیرد. در فرایند ثبت معاملات، بررسی‌های اولیه درباره وضعیت ملک و طرفین معامله انجام می‌شود و موضوعاتی مانند پرداخت مالیات، حق‌الثبت و بدهی‌های مربوط نیز در چارچوب فرایند قانونی مورد توجه قرار می‌گیرد.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: مشاوران املاک در حدود اختیارات و دسترسی‌هایی که قانون برای آن‌ها پیش‌بینی کرده، می‌توانند در فرایند ثبت اطلاعات معاملات نقش داشته باشند؛ اما تأیید نهایی و تنظیم سند رسمی بر عهده دفاتر اسناد رسمی است.
وی تأکید کرد: حتی اگر بررسی‌های اولیه درباره هویت، اهلیت اشخاص و وضعیت سند انجام شده باشد، سردفتر موظف است تمامی مراحل را از ابتدا تا انتها کنترل کند و در صورت وجود ابهام یا مشکل، نسبت به رفع آن اقدام کند.
پیش‌خرید کند، اطلاعات این واحد و معامله مربوط به آن در سامانه ثبت خواهد شد.
وی تأکید کرد: اختصاص شناسه یکتا و ثبت اطلاعات واحد در سامانه، از فروش مجدد همان واحد به اشخاص دیگر جلوگیری می‌کند؛ زیرا وضعیت واحد و حقوق خریدار در سامانه مشخص می‌شود.
خندانی با اشاره به روند اجرای این سازوکار گفت: اجرای این فرایند در استان‌های مختلف به‌تدریج در حال انجام است و شهرداری‌ها نیز همکاری لازم را آغاز کرده‌اند. سازمان ثبت از پیش آمادگی لازم برای اختصاص شناسه را داشته و امیدواریم با تکمیل همکاری شهرداری‌ها و اجرای مقررات در شهرهای مختلف، مشکلات موجود در حوزه پیش‌فروش ساختمان برطرف شود.
*مجلس پیش از تبدیل مشکلات قانون تسهیل به فاجعه، آن را اصلاح کند
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در جمع‌بندی سخنان خود بار دیگر بر ضرورت اصلاح فوری قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار تأکید کرد و گفت: از نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی درخواست می‌کنم این موضوع را جدی بگیرند.
وی افزود: تصویب این قانون مشکلاتی ایجاد کرد و در ادامه اجرای آن، این مشکلات به معضلات جدی تبدیل شد. اگر برای اصلاح قانون به‌موقع اقدام نشود، ممکن است این معضلات به مرحله‌ای برسد که مدیریت و جبران پیامدهای آن بسیار دشوار باشد.
خندانی هشدار داد: اگر این روند ادامه پیدا کند، ممکن است در آینده نزدیک حرفه‌های سردفتری، وکالت و کارشناسی با مشکلاتی مواجه شوند که ساماندهی آن‌ها بسیار سخت باشد. در اصلاح قانون تسهیل، سرعت عمل اهمیت بسیار زیادی دارد و نمایندگان مجلس باید هرچه سریع‌تر برای اصلاح مقررات مربوط اقدام کنند.
*کاهش صلاحیت دفاتر اسناد رسمی به جامعه حقوقی آسیب می‌زند
خندانی در بخش پایانی سخنان خود درباره توسعه صلاحیت‌های دفاتر اسناد رسمی اظهار کرد: وظیفه و صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی، تنظیم اسناد رسمی است و هر اقدامی که موجب کاهش صلاحیت‌های این دفاتر شود، صرفاً به سردفتران آسیب نمی‌زند، بلکه جامعه حقوقی و عموم مردم نیز از پیامدهای آن متأثر خواهند شد.
وی افزود: در زمینه توسعه صلاحیت‌های دفاتر اسناد رسمی، اقداماتی در حال پیگیری است و موضوعاتی وجود دارد که با توجه به ارزش اقتصادی برخی کالاها، ضرورت دارد برای معاملات آن‌ها نیز سند رسمی تنظیم شود؛ در حالی که اکنون چنین فرایندی برای برخی از این موارد انجام نمی‌شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران ابراز امیدواری کرد که این موضوعات در آینده عملیاتی شود و زمینه توسعه تنظیم اسناد رسمی در حوزه‌های جدید فراهم آید.
